一个保洁加薪1000元物业就焦虑！保洁公司还用活？

之所以有这样的话题，网络上看到一篇文章，在进入发表个人意见之前，这个话题以一线城市为例，其他城市类推。先来看一看《一个保洁加薪1000元的蝴蝶效应？》下面先节选部分：

“原来单个保洁的工资报价是3000元左右，现在报价一下涨到5000元。”9月11日，邬梅感叹，近期人力成本大幅度上升，让物业管理企业普遍面临着较大的压力，“还继续上升的话，就做不下去了。”

邬梅是北京一家物业公司的负责人，其公司的保安、保洁等基层员工人数接近千人，在她看来，对于一家物业管理企业来说，其人工成本占到总成本60%以上，“本来利润就很低，如果每个员工增加2000元，还怎么干。”邬梅表示。

绿城物业服务集团有限公司（以下简称“绿城服务”，02869.HK）董事长吴志华表示，物业管理行业平均净利润率在10%左右，属于微利行业。

近年来，随着房价、房租等生活成本提高，也带动人力成本不断上升，物业管理这类劳动密集型企业，普遍面临着较大的盈利压力。

对于如何化解人工成本上升压力等问题，经济观察报记者采访的多个物业公司负责人均表示，主要有两种途径：第一，提高物业费；第二，用机器代替人，减少服务人员总数。

人工成本上升邬梅告诉经济观察报记者，其所在物业公司的保安为公司直聘，保洁则通过招标形式外包给专业保洁公司，在进行本年招标前，保洁月工资普遍在3000元左右。

但在最近的一次保洁招标中，投标方的报价让邬梅感到一阵寒意，投标企业单个保洁月薪报价普遍在5000元左右，“最低报价是4700元，最高的那家报价是5300元。”

通常情况下，物业管理公司根据服务社区的不同品质，会引入不同标准的服务人员。按照这次招标报价测算，最终每名保洁工资增幅将普遍超过50%。

一家已在香港上市、总部位于华南的物业公司高管告诉我们，物业公司中保洁的工资相对较低，“比如北京，保洁的工资是3000多元，保安的工资能达到5000多元。”

此外，一家物业管理公司通常还配有维修、园艺、客服、行政等人员，以及少量管理人员。保洁人员工资提高，意味着其他服务人员工资也面临着上涨的压力，“保洁工资涨到5000元，保安工资也要跟着涨到7000元。”上述华南物业公司高管表示。

据邬梅介绍，一般物业公司保安、保洁人员占基层员工人数比在20%-30%左右，一家中型物业公司大约有三百到五百名保洁、保安人员，一些大型物业公司这类员工人数能达到千人以上。而这些人员的工资很容易受到方方面面的影响。

邬梅印象比较深刻的一次人工成本波动，是2017年北京大兴区公寓火灾后，保洁和保安等基层员工工资一次性上涨了500元。以一家1000名员工的物业公司来看，保洁、保安人员大约为300名左右，每年增加总成本约180万元，似乎并不明显。

不过邬梅也表示，保洁、保安人员工资上涨，往往会带动非管理层员工工资普遍上涨，按照邬梅所在公司本次保洁招标报价来看，保洁工资平均上涨1800元，按此涨幅，每位员工工资平均上涨1500元，则1000人的工资总成本将增加1800万元左右。

1800万元的成本对于房地产开发企业而言，几乎可以忽略不计，但对于物业公司来说，则关系到生死存亡。已在新三板上市的开元物业（831971）员工数量为4866人，其2018年上半年净利润只有3112.5万元，彩生活（01778.HK）、中海物业（02669.HK）等行业龙头企业上半年净利润也刚突破2亿元大关。

物业公司的焦虑

上述华南物业公司高管告诉经济观察报记者，随着社会各种成本普遍上涨，人力成本上升是必然结果，如果在政策、创新等方面能“不增加企业成本”，人力成本的自然上升有望通过时间来化解。

反之，如果短时间内成本大幅度增加，在上述华南物业公司高管看来，对整个物业管理行业的打击将是毁灭性的，“目前的情况只能通过增加物业费来化解成本，但物业费的涨幅很难有这么大幅度的增加。”

物业管理公司收入来源一个是物业费，另一个是增值服务，包括停车费、维修费、租金以及其他延伸服务收入等。其中物业费依然是最主要的收入来源，例如彩生活的物业管理服务收入占比达到83.5%。

邬梅也表示，目前物业管理行业的主要收入来源于物业费，对于多数小区而言，物业费上涨并不容易，但成本上升只能通过增加物业费来化解，正常的物业费增幅无法抵消人工成本的快速上升。

上述华南物业公司高管表示，一般情况下，物业费上涨需要经过业主或者业委会三分之二的成员同意，“大部分小区降物业费可以，但上涨物业费很难，普通住宅小区更难通过。”<br>据其介绍，按照业内测算，这一轮人力成本上涨如果不能化解，物业管理行业成本将增加30%左右，对于只有近10%净利润的物业管理行业来说，这将造成毁灭性打击，“真到了那个时候，没几家能活下来。

”(以上名字为化名）

以上节选部分结束。

为什么保洁公司更焦虑？？？

看到这里，不禁要问？物业公司面对保洁外包报价而哭穷，那清洁保洁公司找谁哭穷去呢？

根据清洗114培训网长期对清洁保洁市场调研发现，保洁承包价格可是一年不如一年，物业，商业公司可以通过投标进行比价，让清洁同仁之前互相竞争，然后挑一个价格最低的服务，每一年合同期满就要开一次新的招标投标活动。

其实在同类规模企业中，比到一定程度，都是为了借助别人的手来达到降价之目的，在保洁需求方看来，这清洁外包本身目的很明确，转嫁风险，降低成本，减少管理烦恼，提高物业利用效率，每一个企业开源节流必须的。这样看似乎又没什么不对。

作为以保洁承包为主要业务的清洁公司不得不降价，你不降价，那市场真的没了。物业公司还会来一句，别人能做为什么你不能做？

根据深圳一大型清洁公司林经理说：“他们物业多渠道收入，有些有房地产背景，又想保洁品质高，又想花最小的钱。

大小保洁公司用人成本也一样高，不能通过其他收入，招聘来的员工往往打着另外一份工，但你也只能装着不知道，因为3000来块能招到人就非常不错了。”

行业怪状，能做的只有采用兼职人员进行，一个清洁工人往往身兼数职（年轻的大多选择餐饮兼职，送快递送水，年龄大的只有选择晚上石材护理,夜场KTV 酒吧保洁等）。

比如在深圳这个城市，如果不是因为年龄，3000元工资不包吃不包住，谁会去干？？保洁公司根本招不来人，如果上齐五险一金，成本就更多。

处在社会最低层干着最苦的事，以及没有办法要省一两个人，有些物业也心照，相处多年没事，物业和外包保洁之间也保持着，只要品质不下降就行。但是，因为有了保洁竞标，有了管理人员的变更和管理模式的变动。

外包保洁和物业有时候就猫捉老鼠，物业新管上任的“傻白甜”开始点人头，规范上班时间，最后的结果不断开罚单，一个月扣了总费用50%.很多保洁公司干脆转型，或者只做专项清洁，做一次收一次费用，逐渐减少保洁项目的承包。

对于用人单位，社保政策的变化，税收政策的优惠，也是一个优胜劣汰的过程，也是新一轮考验清洁公司之间，物业之间的博弈了。

物业也焦虑，保洁如何活？

清洁急救网认为保洁公司要自救，就少不了清洁函授培训。培训到底有多重要？想想我们来到这个世界上的时候我们知道些什么？进入一个新的领域，又何尝不是一次重生？

每个人在一个新的领域，虽然有一些经验，但是也不会百分百的契合现在的情况，这时有一个过来人，成功者告诉你一些经验，与你进行一些交流，这样的交流其实就是我们的培训。 

在CLEAN120持续研究全球优秀同行的进程中，一家总部在丹麦哥本哈根、经历过两次世界大战洗礼的百年老店“ISS”，吸引了我们的注意：作为创立于1901年的服务外包公司，ISS于1934年进入清洁领域，目前全球员工超过53万人、直接营业收入近700亿人民币。

其中，保洁业务在全球雇佣超过27万名员工，合同面积超过295亿平方米。一个源自发达国家的劳动密集型企业，引发了我们的思考：快速发展中的中国，会不会出现自己的ISS？

得益于规模宏大的城市化进程，我国目前对保洁服务的需求处于快速增长阶段，其中以万科物业为例：过去的3年间，万科物业的公共保洁外包预算持续占总预算的8%以上，且每年以30%的速度增长。

好的公共保洁服务，关乎业主对物业服务质量最直观的判断，也是家园之所以温馨的重要保障。

于是万科物业在内部启动了天使投资：寻找公共保洁创业者，万科物业不仅有责任为他们寻找更智慧的解决方案，并且有能力面向未来，孵化出中国级乃至世界级的优秀保洁服务供应商，而内部创业恰恰是符合了国家大众创业的风口。

清洁服务公司对内进行标准化建设，正如《标准化建设将成为保洁公司市场竞争的王牌》一文所强调，背后需要大量的标准化的流程和知识体系以及训练来支持这一种一致性，特别是在保洁管理项目中确保提供的服务质量一致。

同时标准化是相对而言，在坚持标准化发展的同时，应该鼓励进行创造性的服务，为客户创造更多价值，比如在清洁服务公司针对目标市场拓展和管理思路则主张差异化发展，形成内外一体，灵活变化。

对于任何一家清洁公司而言，如何能够在各种纠结与困局中生存成长，如何在各种夹缝中生存发展，将是考验其企业成长的智慧法则。

差异化价值又在哪里呢？是优质、合理、高效的资源配置？还是专注的敬业精神，专业的技术科技？亦或是贴心的细致服务？值得我们思考。

当前，清洁服务市场竞争的日趋激烈，清洁服务的差异化越来越小，各种促销手段陈旧乏新，客户需求千变万化，客户对清洁服务服务的要求也越来越高，清洁服务企业只有实施差异化服务战略，才能在激烈的市场竞争中胜出。

具体来说，服务差异化包括服务方便性、服务流程和规范、服务标准、服务人员、客户关系、产品满足客户需求程度、品牌等。

从服务差异化内涵来看，要真正做到服务差异化，应重点考虑以下四个方面：服务差异化的核心是以客户为中心；服务差异化的基础是客户细分；服务差异化重在加强服务管理；服务差异化的关键是执行创新。

一、从以客户为中心方面出发创造

在当前客户导向经济时代，以客户为中心成为众多企业的重要经营准则，要做到真正服务差异化必须建立在以客户为中心的基础上。要做到服务差异化，我们要改变传统以产品为中心的观念，坚持以客户为中心。

要打破传统的服务模式，将长期以产品、以企业为中心的服务观念向以客户为中心转变。如今清洁服务市场竞争愈演愈烈，客户有了更多的选择，在企业服务客户过程中必须切实坚持“以客户为中心”，更加注重客户的感知。

在实施差异化服务的时候，首先要制订以客户为导向的服务标准，每项服务标准都要从客户的角度出发，使清洁服务服务符合客户的期望和要求。

其次要对客户服务状况进行深入了解，我们要更加关注客户使用清洁服务服务的情况，及客户在使用清洁服务产品时有什么不满，使用过程是否满意，对清洁服务产品和服务的抱怨和建议，对这些问题的把握是改善客户服务、实行差异化服务的一项重要工作。

再次，各级营销服务人员要增强客户服务观念，要将“急用户所急，想用户所想”切实落实到工作中去。最后，建立客户导向的服务文化，以文化为手段，在企业内形成自觉为客户服务、主动创新服务的氛围，为推进差异化服务创造良好的企业环境。

比如以倡导清洁行业知识管理体系构建的清洁急救网主要为各大物业、清洁、家政行业投资及管理者提供价值核心服务，无论是甲级商厦、大型社区、高级豪宅乃至酒店PA，我们都极力为会员单位汇集了一流的管理方法及多层深度调研报告。

经过“清洁函授教程”的导入，能让客户的清洁生意步步高升，更上一层楼，不仅仅提高管理效率，更能不断拓展新的业务线以企获得更大的收益，人性化的协助，友谊式的资源共享，打造多赢市场局面。

二、从客户细分方面出发创造

正确地进行客户细分并对客户服务的深刻了解，是建立差异化服务、客户忠诚、促进业务增长、扩大市场份额的有效手段。服务差异化主要体现在为谁提供、提供什么、如何提供三个方面。

为谁提供就是明确我们的目标客户是谁？企业要明确为哪一类客户服务，不应为哪一类客户服务；提供什么就是明确为各目标市场提供哪些服务，不同细分市场提供内容存在何种差异；如何提供就是怎样将产品有效及时地送到细分市场客户手中。

要很好地解决这些问题关键是做好客户细分，客户细分的目的是做好服务定位，满足细分客户需求。

服务差异化的落实是否到位关键在于是否对细分市场需求有着正确的把握。一般来说，企业是不能满足所有客户的需求，因此，企业在构建差异化服务模式时，要有效选择目标市场。

那如何进行细分呢？是根据客户需求？客户行为？客户忠诚度/满意度？客户价值？客户份额？还是人口统计因素？决定细分变量是关键。

从服务差异化要求来看，笔者认为应重点选择客户价值、客户忠诚度/满意度、客户钱包份额、相对服务水平等变量进行细分，细分的工具和方法有很多，如以倡导清洁行业知识管理体系构建的《清洁函授智能硬盘》中详细地介绍多种非常有效的方法及执行方案，对推进差异化服务十分有用。

企业对客户的价值差异化主要体现在： 

一、 为自己的所有客户群更为专业的前瞻性服务项目， 

二、 为客户提供更为安全的合作关系， 

三、 为客户提供学习和发展的平台， 

四、持续提升客户体验以提升客户满意度。 

总的来说，企业与客户之间是相辅相成的，不管是从企业对客户的价值还是客户对企业的价值层面来说都是互惠互利的，当然这需要二者的配合协作，才能达到双赢的结果。

三、从加强服务管理方面出发打造

据国外机构研究表明，提供高质量服务的企业，比服务情况欠佳企业的销售收益率高出近100%。国内外成功实施差异化服务的企业，无不重视和强化服务的科学管理。服务科学管理主要包括客户服务信息管理、客户服务管理、客户关系管理和客户价值管理。

可以说，客户服务信息管理、客户服务管理、客户关系管理和客户价值管理肩负了企业“了解客户服务状况、提升服务、创造客户价值、使客户满意”的重任。在迈克尔.波特的竞争战略管理理论中，差异化是公司最重要的一个竞争战略选择，也是公司竞争优势的主要来源。

差异化营销，差异化品牌，差异化服务，差异化产品策略等等，大多停留在战略层面，需要在进入执行层面，才有意义。客户管理是营销管理的执行体系，对于客户管理的差异化体现在：A对客户的细分方法和选择，B对关键客户的需求分析方法，C销售人员的差异化推广行为的辅导和管理，D对客户价值的重新认定。

当然我们从客户价值方面分析得知：客户价值有两方面含义：一是客户对企业的价值，二是企业对客户的价值。

差异化客户管理要求不但管理客户对企业的价值，更应该致力于提升企业对客户的价值。当企业为客户创造的价值超出客户为企业贡献的价值，而且是前瞻性的、安全的和非功利性的，其回报是长期的客户信任。

有部分准备进入清洁投资领域的朋友，经常会有想通过简单的“问与答”就觉得能把握住CKM清洁知识管理的核心精髓。

这个与简单开个物业&清洁公司，按部就班接点业务不一样，也不太符合国家宏观调控层面，更不是一个行业创新需追求，按前人积累的经验走下去虽然可以减少大量思考，但是精明的生意人往往能自觉不自觉地跳出常人的思维，喜欢引导着市场走，即使短期因为资金或资源不够，也能从细化市场中挖掘到新的商机。

物业和保洁之间不受困，其实在深圳也有不少公司采取的合作模式，抛开单一的数人头方式，这个大家可参照最新的行业资源《保洁管理帮帮帮》让大家找到解决之道，比同行走的更快！未完待续，来源清洗11