墙拆了，物业公司该怎么办？-格瑞戴西Greendash

文/ 长春姜兆繁

2月21日，国家的一份文件着实让诸多物业公司“懵”了，文件中提出”中国将施行街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，原有的要逐步打开。”突如其来的这则消息，一时间让物业公司找不到“北”了，延续几十年的管理模式就此可能被颠覆。

首先，实施街区制是符合国家长远规划的，无论从交通还是土地资源利用等方面都是非常有利于城市发展的，虽然目前面临如海般的质疑声以及诸多问题需要解决，但今后通过不断的摸索和经验积累，以及法律环境的不断完善，街区制模式会越来越成熟，我们会慢慢感受到其所带来的便利。

由于实现街区制尚处在探索阶段，不能一蹴而就，更不能一刀切，所以根据国情，国家在此方面也给了一定的缓冲期，要求逐步打开，各个地方政府那就需要根据各自的自身条件了，有的可能几年就会实现，有的则可能需要70年，以“搬迁“的方式达成。

那么，受影响最大的除了房地产业外，就是物业公司，面临这次大的变革，物业企业到底该怎么走？虽然目前存在质疑和诸多的政策不明朗，但对受其影响最大的物业公司来说，只能硬着头皮往前走，毕竟早晚得走这一步。本篇主要想从两个方面谈谈观点，想法不是很成熟，敬请拍砖。以文件颁布为分水岭，一是文件之后的新建设社区的规划，另一个是原有社区的对文件的执行落地。那么，新建社区在设计规范之初，按照文件要求进行规划，实现街区制是完全可行，会让物业公司的服务和管理都会得到及时调整和适应，快速厘清管理思路。对于原有社区对文件的执行和落地就要面临诸多问题了，如大家担心的治安、交通、清洁和维修等问题。

一、强化物业公司的竞争意识，有利于良性竞争环境的生长

之前有墙，可以遮百丑，很多小区封闭式管理，在服务水准方面不能得到更多客观的评价，仅仅局限于本小区业主，诸多问题暴漏不出来，墙拆了之后，物业公司的服务就会全面的展现在公众面前，得到公众的评价，会有效强化物业公司的竞争意识，有利于良性竞争环境的生长，与此同时，物业企业的专业性可能会面临更大的考验。

二、打破原有模式，快速整合和优化，以适应新形势下的客户需求

根据文件的要求，原有的服务模式已经不能适应未来要求和需求，需要物业公司及时的进行研判和调整。如在治安方面，之前我们认为只要守住园区进出2个关键口，就可以有效控制治安案件的发生率。但实施街区制后，关键的两个口又增加了多个，每个单元门口都将成为关键口，加之外来人员也会翻倍增加，特别是景色优美的小区，完全有可能会成为“观光景点”，带给物业公司的秩管理难度可想而知。对于此，物业公司可以采取（1）巡逻岗机械化以提升巡逻效率和增加巡逻半径；（2）墙虽然拆了，岗亭不建议取消，可以建设或退到街区中心位置，以便能够和巡逻岗产生联动效应，新建设区在一楼大厅可以设置固定岗；（3）充分利用监控中心，实现街区制后，监控中心就会发挥绝对性的关键作用；（4）发挥社区的作用，组织老年人发挥余热，组建治安巡逻队，以填补警力不足等情况。

也有观点提出，外放后的社区街道会由公安民警巡逻，物业公司不用巡防。我倒不这么认为，因为毕竟警力有限，不可能承受这么大的巡防面积，还得由物业公司协助巡防。

如在清洁方面，实施街区制后，对清洁方面的挑战不亚于治安方面，特别是商业步行街，由于开放小区，人员的增加对环境的影响也是非常大的。对于此，物业公司可以采取：（1）向政府申请将主干道列为市政道路，由政府维护，物业公司只负责单元内清洁；（2）列为市政道路的清洁，物业公司或清洁公司可以向政府进行承包；

如在交通方面，文件并没有对开放要求进行明确，需要各个社区根据自身条件，按照用途逐步开放，如将主干道申请为市政道路，用于车行道，由政府负责管理，次级路规划成人行道等方式，并不一定非要都开放成车行道，毕竟目前存在诸多安全隐患。

如在工程维修方面，实施街区制后，一方面争取将社区内原本属于政府或事业单位管辖内的管理责任进行移交，在用工成本上可以减少一部分支出；另一方面，强化维修人员的服务技能和工作效率，例如单元门禁出现问题就要在第一时间得到处理，避免发生盗窃事件，这对物业公司来说是个不小的考验。

三、服务精细化是对物业公司提出的更高要求

实施街区制之后，物业人员的服务半径将缩小，集中化服务功能将凸显，客户会更加的关注服务体验，这就要求物业公司由“物”的服务转向“人”的服务，在精细化和创新方面下番功夫。也有观点提出，物业将消失或者基层人员将减少，这点其实完全不用担心，物业的性质没有发生任何变化，只是服务的方式发生了变化，变得更接近物业的服务本质。

四、智能化和机械化将被广泛使用

实施街区制之后，虽然在一些方面物业公司减少了成本的投入，例如绿化维护等，但随着其他方面管理的难度的增加，物业公司在整体成本方面并不会减少，反而会增加，特别是人力成本，那么引进智能化管理系统和机械化服务以减少成本投入就彰显的尤为重要。如，秩序维护方面，智能门禁、高清探头、巡逻摩托、隐形道闸、车牌识别等，在清洁方面，机械清扫车、垃圾自卸装置、清雪机等。