【物业知识】物业管理用房

物业服务用房不仅包括着“必要的物业管理用房”，而且还包含着共用设备用房以及物业服务值班用房。必要的物业办公用房包括物业服务企业以管理处的形式进行具体物业管理服务活动所必需的办公室，以及业主大会、业主委员会所必需的办公室。

　　物业管理用房是指专门供物业服务企业进行物业管理活动使用的建筑。必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提与必要物质条件。物业区域内已建成的项目中如果缺乏物业管理用房，物业服务企业就可能无法顺利开展物业服务。因此，《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”这就从行政法规的层面明确了建设单位负有配置必要物业管理用房的义务。

　　必要的物业管理用房具体包括必要的物业管理办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、物业维修用房以及保安人员的部分集体宿舍等。其中必要的物业办公用房包括物业服务企业以管理处的形式进行具体物业管理服务活动所必需的办公室，以及业主大会、业主委员会所必需的办公室。建设单位按照规定所配置必要的物业管理用房必须是符合《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准）标准的，能够计算为房屋建筑面积的，具备有上盖、结构牢固、层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。建设单位提供的房屋如果属于不能计算房屋建筑面积的，如架空层、转换层等，或者属于临时性建筑的非永久性建筑均属不符合必要的物业管理用房的规定范畴。

　　目前国家没有关于配置物业管理用房的统一标准，但是各地方在地方法规或政策上都相应地作出了具体配置物业管理用房标准的规定。

　　如《陕西省物业管理条例》第五十四条：“新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供；（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50％。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。”

　　厦门规定按照最少不低于30平方米、最多不超过200平方米的建筑面积提供；《海南省物业管理条例》则规定按照总建筑面积的1.5％比例提供。

　　《成都市物业管理用房规划建设管理若干规定（试行）》（“成规管〔2004〕141号”文件）对于物业管理用房的规定更加具体、合理：“物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等”，“市规划局应在规划设计条件中明确物业管理用房的相关规划管理要求。”“凡新建住宅小区（含组团）以及十层（含十层）以上的高层楼宇项目，应按以下标准配建相应物业管理用房：总建筑面积在10万平方米以下的项目，比例按4‰配置，但面积最小不得低于

　　平方米；总建筑面积在10万平方米以上的、30万平方米以下的项目，比例按3‰配置，但面积最小不低于400平方米；总建筑面积在30万平方米以上的项目，比例按2‰配置，但面积最小不低于900平方米。”

　　修订后的《广东省物业管理条例》第三十八条：“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。”该条例第四十条同时规定，建设单位在交付物业前，应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。

　　另外，还应该注意在《中华人民共和国物权法》第七十三条中所提出的是“物业服务用房”而非“必要的物业管理用房”，这两者是有所区别的。物业服务用房不仅包括着“必要的物业管理用房”，而且还包含着共用设备用房以及物业服务值班用房。既然作为必要的物业管理用房，那么就意味着这个标准应该只是最低、最少的要求，没有必要规定最高要求。超过最低、最少的物业管理用房可以理解为开发建设单位按照《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国城市房产管理法》的法律规定所给予全体业主的赠与性行为。理所当然，这种赠与性的物业管理用房对于全体业主来说应该是多多益善。所以，《广东省物业管理条例》第三十八条所规定的最高不超过三百平方米的标准有不合理、不公平之嫌。

　　修订后的《广东省物业管理条例》第三十八条规定，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。同样，这里的最高不超过六十平方米也是不合理、不公平的。

　　目前，国家虽然没有明确规定物业管理用房是否无偿或有偿提供，但是一些地方性法规中已经作出规定，如《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条：“建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。”因此，各地最好在法规中明确规定物业管理用房和物业服务用房由建设单位无偿提供，以免发生不必要的纠纷。

　　对于物业服务用房的产权，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的……物业服务用房，属于业主共有。”同时《物业管理条例》第三十八条也规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”

　　《物业管理条例》第六十四条规定：“违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。”这其中“责令限期改正”属于行政处罚中的行为罚，意味着没有按照规定提供必要的物业管理用房的，建设单位应该改正其违法行为按照规定提供。而改正意味着对于建设单位已经全部出售的物业房屋，建设单位可以通过从购房者处回购物业房屋的方式补齐所不足的必要的物业管理用房，或者强制建设单位支付购买必要的物业管理用房的资金。而其中“给予警告”属于行政处罚中以示警戒的声誉罚或申诫罚。“处10万元以上50万元以下的罚款”则属于明文规定罚款固定数值的财产罚。

　　此外《中华人民共和国行政处罚法》第十一条：“地方性法规可以设定除限制人身自由、吊销企业营业执照以外的行政处罚。法律、行政法规对违法行为已经作出行政处罚规定，地方性法规需要作出具体规定的，必须在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内规定。”

　　对于物业服务用房的位置和面积在办理不动产登记中如何处理的问题，为了遵循《中华人民共和国物权法》第七十二条所规定“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”的立法精神，保障物业服务用房不被单独转让、交易、流通、抵押，保障业主共有部分的共有所有权不被非法侵害，建设部2008年2月15日颁布、7月1日起施行的《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”修订后的《广东省物业管理条例》第三十九条也规定：“县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。”这就充分表明物业服务用房在办理不动产登记中可以在房屋总登记薄上记载，但不可以独立办理颁发房屋产权证书。该条例还规定，县级以上人民政府城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前条规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房